Насколько разумно и выгодно покупать квартиру в ипотеку?

Если вы всерьез задумываетесь об ипотеке – этот материал для вас.

Хотите жить в собственной квартире, но не обладаете необходимой суммой для её приобретения? Выход есть: ипотека. Для одних это слово остаётся синонимом кабальных условий, режима строжайшей экономии и отказа от самого необходимого. Для других – единственным способом получить своё жильё.
О том, что сегодня предлагают потенциальным новосёлам банки, застройщики и страховые компании, мы узнали на круглом столе, посвящённом ипотечному кредитованию. Как выяснилось, возможностей получить жильё на разумных условиях и не впасть в кабалу сегодня достаточно.

Что изменилось в ипотечном кредитовании в последнее время?

Сергей ШАТОХИН: (заместитель управляющего Петрозаводским филиалом банка «Возрождение» (ОАО).
«Если говорить о банке «Возрождение», то в нынешнем году у нас произошли определённые изменения, ведь, как и все банки, мы прежде всего ориентируемся на рынок. А рынок, список предложений по приобретению жилья в Петрозаводске благодаря работе наших партнёров-застройщиков существенно расширился.
Сегодня в городе большое количество строящихся объектов, и, естественно, наблюдается наибольшая активность на рынке первичного жилья. В течение этого года банк «Возрождение» несколько раз предлагал специальную акционную программу по получению кредита на жильё на первичном рынке, которая действует и в настоящий момент: у нас привлекательные процентные ставки и снижен первоначальный взнос. Работающая сейчас ипотечная программа по новостройкам предполагает 12,5 процента годовых и 10-процентный первоначальный взнос. Акция действует до конца октября, и банк рассматривает возможность её продления. Эта программа доступна любому человеку, независимо от его возраста.
Для молодых семей действуют отдельные ипотечные программы во взаимодействии с Фондом госимущества РК. Также у банка «Возрождение» подписаны договоры о сотрудничестве с Министерством строительства, и в рамках этих договоров мы участвуем в реализации программы «Развитие ипотечного кредитования в Республике Карелия на 2011—2015 годы».

Наталья КНЫШ начальник отдела ипотечного кредитования операционного офиса «Петрозаводский» филиала № 7806 банка ВТБ24 (ЗАО).
: «У банка ВТБ24 в ипотечной политике за последний год также произошли значительные изменения. Мы ориентируемся не только на рынок, но и на потребности наших клиентов. Как и раньше, ВТБ24 предлагает широкую линейку ипотечных программ, направленных на удовлетворение любого клиентского спроса, но сейчас акценты сместились в сторону первичного рынка жилья.
С 1 сентября в банке действует акция, процентная ставка по которой составляет от 11,5 процента годовых в рублях, а минимальный первоначальный взнос – всего от 10 процентов стоимости жилья. Эти цифры касаются тех, кто заключил договоры долевого участия на приобретение квартиры в строящемся доме, а также покупает квартиру в новостройке. А для клиентов, имеющих в банке зарплатную карту, специальные условия действуют также и на приобретение жилья на вторичном рынке.
Особые условия кредитования ВТБ24 предлагает для военнослужащих, которые являются участниками системы НИС: квартиру можно теперь приобрести не только на вторичном рынке жилья, но и на этапе строительства по договору долевого участия.
Успешно продолжает работать в банке программа, по которой заёмщик при определённом первоначальном взносе (от 35%) не предоставляет стандартный пакет документов: для получения ипотеки требуются только паспорт и водительское удостоверение!»

Дмитрий КУПРЕЕВ руководитель дополнительного офиса № 8628/01730 ОАО «Сбербанк России». : «Как и коллеги, мы в Сбербанке тоже следуем потребностям рынка. Согласен, что Петрозаводск в последнее время стал очень активно строиться. И тенденции таковы, что стоимость квартир на первичном рынке сегодня ниже, чем на вторичном, наши клиенты покупают всё больше новых квартир, поэтому наш портфель по отношению к вторичному рынку стал уменьшаться.
Сегодня мы ведём активную политику по взаимодействию с застройщиками. Если ещё год назад в Петрозаводске под залог прав по договору участия в долевом строительстве (то есть когда клиенту не требуется поручительство или залог других объектов недвижимости) был аккредитован всего один дом, то сегодня таких домов уже 18, много объектов в работе. Это говорит об улучшении условий для наших клиентов.
Мы также взаимодействуем с Министерством строительства Карелии и с Фондом госимущества. Не стоит забывать, что мы тоже коммерческий банк, который живёт за счёт собственной прибыли. Но мы стараемся поддерживать определённые категории населения. И у нас тоже действуют акции. Так, до конца года работает акция для молодых семей. Если одному из супругов ещё нет 35 лет, при отсутствии в семье детей или при наличии одного ребёнка скидка по ипотечной ставке составит 0,75 процента, при наличии двух и более детей – 1,5 процента».

Аккредитован – значит надёжен
«Стройинвест КСМ», вероятно, сегодня одна из немногих компаний-застройщиков, которая работает практически со всеми банками?

Наталья ПОЛИНА руководитель группы выдачи займов ООО «Стройинвест КСМ».
: «Действительно, ЗАО «Карелстроймеханизация» является одним из лидеров строительного рынка Республики Карелия и активно наращивает темпы жилищного строительства, предлагая квартиры различных потребительских свойств: социально ориентированные жилые комплексы, многоквартирные дома по индивидуальным проектам. Компания «Стройинвест КСМ», выступая агентом по продаже недвижимости, рада предложить для приобретения квартиры в кирпично-монолитном доме комплекса премиум-класса «Созвездие» на набережной Варкауса. В районе улицы Софьи Ковалевской ведётся строительство современного жилого комплекса «Город солнца», состоящего из 11 пятиэтажных домов. А в микрорайоне Древлянка-5 строится новый жилой комплекс «Скандинавия» из 22 жилых домов, в которых будет порядка 1700 квартир. Мы стараемся строить именно комплексами, что сразу подразумевает благоустройство территории – наличие парковок, детских площадок, всего необходимого для комфортной жизни.
На сегодняшний день мы прошли аккредитацию во всех ведущих банках, участвуем в республиканской программе, которая предполагает компенсацию в размере 5 процентов от процентной ставки по ипотеке. Кроме того, с 1 октября вступила в силу программа компенсации процентной ставки от ЗАО «КСМ» в размере 3% в течение 3 лет для клиентов, приобретающих квартиры в жилом комплексе «Скандинавия» на стадии долевого строительства, независимо от их возраста и банка, в котором они взяли ипотечный кредит».

Насколько тяжело строительной организации получить аккредитацию в банке?

Наталья КНЫШ: «В посткризисный период 2008—2010 годов требования банка ВТБ24 к застройщикам были более суровыми: для получения аккредитации в банке было необходимо, чтобы строящийся объект был возведён до последнего этажа, на 100% от заявленной этажности. Постепенно данное условие смягчалось – сперва до 80, а потом до 40 процентов. Сейчас мы аккредитуем объекты надёжных партнёров-застройщиков уже на стадии заливки фундамента. И если к концу 2011 года у нас было 15 аккредитованных застройщиков, то сейчас их более 45. И мы, и наши партнёры, с которыми мы давно и активно работаем, держим руку на пульсе, и, как только в проекте появляется новый дом, появляется и вся необходимая документация для аккредитации.
В то же время есть множество новых компаний, которые пришли на рынок недавно и строят пока лишь 1-2 дома. Но и с ними мы сотрудничаем, некоторые из них уже ввели в эксплуатацию свои объекты. Спрос на жильё в регионе достаточно большой, одни заёмщики хотят купить бюджетное жильё, другие – среднего класса, третьи – элитное, и мы работаем со всеми».

Наталья ПОЛИНА: «Как только компания «Стройинвест КСМ» начинает строить новый объект – об этом сразу узнают: мы размещаем информацию на нашем сайте, размещаем рекламу в газетах и на телевидении. И люди с самого начала имеют возможность сделать свой выбор, а банки уже на начальной стадии помогают и им, и нам с помощью аккредитации».

В то же время в Петрозаводске есть давно работающие застройщики, у которых нет аккредитации в банках. Почему они не стремятся к партнёрству?

Дмитрий КУПРЕЕВ: «Это желание исключительно застройщика, мы не можем навязывать ему свои услуги, можем только предлагать».

Наталья ПОЛИНА: «Стройинвест КСМ» предлагает своим клиентам выбор – сотрудничать с банком или же непосредственно с нашей компанией, которая тоже может предложить свои условия. Мы предлагаем выдачу займов по программе «Новостройка» в соответствии со стандартами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). «Новостройка» — это ипотечный кредит на выгодных условиях от 7,9 процента годовых для приобретения жилья в строящихся домах, при этом обеспечением кредита является залог приобретаемой или имеющейся недвижимости в зависимости от срока cдачи приобретаемого объекта».

Сергей ШАТОХИН: «Для банка «Возрождение» основным аргументом для аккредитации застройщика и работы с ним является показатель его надёжности. В первую очередь, мы проверяем самого застройщика с точки зрения истории строительства его объектов, ведь проверка партнёра на качество гарантирует нашем заёмщику удачное новоселье. Естественно, мы аккредитуем не всех, и особенно это касается тех, кто вышел на строительный рынок впервые, не может похвастаться своей историей и не входит в какую-либо группу компаний».

Наталья КНЫШ: «Бывает так, что банк ВТБ24 работает с застройщиком какое-то время, а потом в силу определённых причин отказывает в аккредитации. Например, если мы видим, что по проектной декларации срок сдачи дома – конец 2012 года, а на дворе уже октябрь 2013-го и дом ещё не введён в эксплуатацию. Иногда застройщики придумывают такие «хитрые» схемы строительства, которые нам в банке приходится «распутывать», опираясь на законодательные нормы. Мы, понимая, что строительная документация не полностью соответствует закону, таких застройщиков не аккредитуем. Ведь банку очень важно в конечном итоге получить залог, обеспечение по кредиту, а нашему заёмщику – жить в комфортной новой квартире, а не тратить нервы и деньги на выяснение причин задержки сдачи квартиры новосёлам. Поэтому критерий получения застройщиком аккредитации может быть только один – надёжность и исполнение обязательств. Для самых надёжных застройщиков, к которым относится и компания «КСМ», мы предлагаем ещё более выгодные партнёрские условия, чем для прочих партнёров».

Сергей ШАТОХИН: «Примерно такая же схема работает и в банке «Возрождение». В зависимости от объёмов работ застройщика, от количества клиентов, которые пришли от него в наш банк, мы предоставляем и застройщику, и клиентам определённые преференции».

Если случился форс-мажор
Каким образом страховые компании, в частности «Росгосстрах», поддерживают заёмщиков?

Алексей БЕКАСОВ: заместитель директора по партнёрским продажам филиала ООО «Росгосстрах» в Республике Карелия.
«Приобретая квартиру, заёмщик зачастую старается минимизировать свои дополнительные затраты, в том числе и по страхованию. В одних банках ипотека выдаётся при условии страхования только имущества, другие банки просят страховать несколько рисков: имущество, жизнь заёмщика, а также право собственности».

Наталья КНЫШ: «В банке ВТБ24 в этом отношении произошли изменения: при получении кредита заёмщик заключает договор комплексного ипотечного cтрахования, а если через год он не захочет его пролонгировать в части страхования жизни и титула, то у него просто повышается процентная ставка с учётом возникающих у банка рисков».

Алексей БЕКАСОВ: «Когда заёмщик выбирает банк, в котором будет получать ипотечный кредит, то также обращает внимание и на дополнительные затраты, и в этом отношении выигрывают банки, выдвигающие наименьшие требования по условиям страхования. Со своей стороны мы работаем только по условиям банков-партнёров, соответственно, влиять и относиться ещё более лояльно к своим страхователям можем только в плане изменения тарифной ставки по страхованию.
В последнее время людей, которые приходят страховаться добровольно, становится всё больше. В этом нам помогают и акции, которые мы постоянно проводим. Так, в настоящее время, если клиент по требованию банка страхует имущество без отделки, то мы предлагаем ему одновременно застраховать и свою гражданскую ответственность (например, если прорвало трубы и т.п.), и отделку квартиры с 15-процентной скидкой.
Один из самых дорогих продуктов – страхование жизни и потери трудоспособности. Но ведь и жизнь — это самое дорогое, что есть у человека. Зачастую, когда страхователь слышит первоначальную сумму страховой премии, у него возникает множество вопросов: почему так дорого? Но когда он понимает, что в данном случае страхуется его жизнь, а не только имущество, все вопросы снимаются. В последнее время появляется всё больше добровольных страхователей жизни, ведь ипотека – это долгий срок и большие риски. У нас есть программы накопительного страхования жизни, которые заключаются на определённый период и действуют так же, как вклад в банке: по прошествии определённого времени клиент может получить сумму, которую он накопил, внося страховые взносы».

Дмитрий КУПРЕЕВ: «В Сбербанке страхование жизни является для заёмщиков добровольным. В целом культура страхования в России не очень развита. Поэтому лично я всегда стараюсь донести до клиентов мысль о необходимости страховаться. Когда они не понимают, зачем дополнительно отдавать такую сумму, я спрашиваю: готовы ли они взять на себя или возложить на свою семью огромные риски по выплате двух, трёх и более миллионов рублей? Ведь кто, если не семья, в случае утраты трудоспособности заёмщика будет нести ответственность? И очень часто вопрос снимается, человек осознаёт возможные последствия и предпочитает страховать возможные риски».

Сергей ШАТОХИН: «Сегодня в нашем банке страхование жизни не является обязательным условием. Но надо понимать, что тогда заёмщик получит дополнительный пункт к процентной ставке. Я бы хотел отметить, что сознательность людей на самом деле повышается. И есть одна особенность: сегодня личное страхование соотносится, скорее, не с потерей жизни или трудоспособности, а с потерей работы. Банк «Возрождение» как раз сейчас такой продукт внедряет».

Наталья КНЫШ: «Недавно у нас произошла одна история, когда заёмщик потерял трудоспособность и остался должен банку порядка 400 тысяч рублей. К счастью, он был застрахован, поэтому семья не осталась без крыши над головой».

Дмитрий КУПРЕЕВ: «Таких историй в любом банке очень много. 1 и 2 группа инвалидности – это основание для полного погашения долга банком.
Но, в любом случае, ипотека – это всегда груз ответственности, и человек должен понимать, потянет он его или нет. Мы всегда помогаем людям рассчитывать свои силы: после осуществления ежемесячной выплаты по ипотечному кредиту в семье заёмщика должен оставаться доход в размере прожиточного минимума семьи. Тенденция такова, что в Карелии цены на жильё не понижаются, а проценты по ипотеке не повышаются, и ипотека остаётся одним из самых простых и доступных способов приобрести квартиру. Ипотека может стать кабалой, если в неё влезть неосознанно, не понимая всей полноты ответственности».

Сергей ШАТОХИН: «Все заёмщики отмечают, что самое трудное время – первые два года ипотеки. В случае возникновения проблем у заёмщика банк всегда идёт навстречу и предлагает различные варианты решение проблемы, начиная от получения стабилизационного займа и заканчивая сдачей квартиры заёмщику в аренду с правом последующего выкупа и т.д.»

Можно ли вывести средний срок, на который берут ипотеку?

Наталья КНЫШ: «Конкретный срок назвать сложно, потому что некоторые берут ипотеку несколько раз. Сначала покупают однокомнатную квартиру, затем приходят в банк вновь с целью улучшить жилищные условия и покупают уже двух- и трёхкомнатные квартиры или даже индивидуальные жилые дома. Нам всегда приятно повторно выдавать кредиты нашим проверенным заёмщикам и помогать им в покупке новой, более комфортной недвижимости».

Сейчас массово рекламируются и продаются загородные участки и жильё. Работают ли с вами такие застройщики?

Дмитрий КУПРЕЕВ: «Это действительно очень популярная тема, и в Сбербанк практически ежедневно приходят желающие получить ипотеку под индивидуальное жилищное строительство. Очень многие клиенты, имеющие личный автотранспорт, готовы жить за чертой города, поскольку это обходится дешевле, чем городская квартира. Если застройщик грамотно продумывает строительство, собирает пакет необходимых документов в рамках законодательства, думаю, что ему не откажет ни один банк».

Подготовила
Марина КИВИРЬЯН, «АиФ-Карелия»